Kupujete nemovitost? Stav zápisu v katastru nemovitostí vás chrání i před „neviditelnou“ zástavou!

Před koupí nemovitosti se většina kupujících dívá výhradně do katastru nemovitostí: kdo je vlastníkem a zda je nemovitost zatížena právy třetích osob. Do jaké míry se lze na tyto údaje spolehnout?

Zákon u veřejných seznamů (tj. i katastru nemovitostí) vychází z principu materiální publicity. Nejvyšší soud v nedávném rozhodnutí sp. zn. 21 Cdo 101/2025 potvrdil, že tento princip nechrání jen kupujícího, který spoléhá na to, že prodávající je v katastru zapsán jako vlastník, ale i kupujícího, který se spoléhá na to, že na nemovitosti neváznou právní závady zapisované do katastru – typicky zástavní právo či věcné břemeno.

Co soud řekl?

• Pokud je zástavní právo z katastru vymazáno, zákon vychází z domněnky, že neexistuje.

• Kupující, který nabývá za úplatu a jedná v dobré víře, se může na tento stav spolehnout. Dobrá víra se vztahuje i k tomu, že zástavní právo ke dni podání návrhu na vklad neexistovalo.

• Dobrá víra se neposuzuje jen podle subjektivního přesvědčení kupujícího, ale i podle okolností: podstatné je, zda by při běžné (obvyklé) opatrnosti měl důvodné pochybnosti o tom, že stav v katastru neodpovídá skutečnosti.

Musí kupující dělat „detektivní šetření“?

Zpravidla ne. Nejvyšší soud zdůraznil, že běžná opatrnost zásadně neznamená povinnost aktivně pátrat mimo katastr jen pro jistotu. Smyslem materiální publicity je právě to, aby se bylo možné na veřejný seznam rozumně spolehnout.

Pozor, to však neplatí, pokud existují objektivní okolnosti vzbuzující pochybnosti (např. protichůdné informace, nestandardní průběh transakce, podezřelé nastavení podmínek, varovné signály v listinách), pak se od kupujícího očekává, že si stav aktivně ověří. Katastr je nástroj právní jistoty a chrání dobrou víru, nikoli však bezhlavou důvěřivost i přes varovné signály.

Jak by se měl kupující zachovat před koupí:

• Prověřte katastr (vlastník, zástavy, věcná břemena, poznámky).

• Zkontrolujte „časové razítko“: rozhodující bývá stav ke dni podání návrhu na vklad.

• Pokud se objeví varovné signály, nespoléhejte se „slepě“ a doplňte ověření (listiny, vysvětlení, odborné posouzení).

• Pokud prodávající „řeší výmaz“ či jiné změny v zápisech, trvejte na jasné dokumentaci a logické návaznosti kroků.

• Nastavte smlouvu tak, aby kryla rizika (úschova, podmínky výplaty, prohlášení prodávajícího, sankce).

Pokud byste měli zájem o prověření kupované nemovitosti a zastupování při transakci, jsme Vám samozřejmě k dispozici!